法人で不動産投資すると税率が20%違う理由【知らないと毎年損】

「先生、うちの会社、そこそこ利益が出てきたので不動産投資を検討しているんですが——個人名義と法人名義、どっちで買ったほうが得ですか？」

先日、年商3億ほどの卸売業を営む社長からそんな相談を受けました。実はこの質問、会社の利益が安定してきた経営者からよくいただくのですが、答えは多くの場合「法人名義のほうが断然有利」です。

その差は決して小さくありません。場合によっては、年間200万円以上の税負担の差が生まれることもあります。

①そもそも税率が20%以上違う

個人で不動産所得を得た場合、所得税の最高税率は45%、住民税を合わせると実質55%に達します。高所得の会社オーナーなら、ほぼこの税率帯に入ると考えていいでしょう。

一方、法人の場合、課税所得が800万円を超えても実効税率はおおよそ33〜34%程度。課税所得が1,000万円あったとして計算してみると、個人なら税負担が550万円近くになりうるのに対し、法人なら330〜340万円程度で済みます。その差は200万円以上です。

毎年200万円、10年で2,000万円の差。この数字を見て「個人のままでいい」と感じる方は、なかなかいないはずです。

法人で不動産を保有すると、役員報酬や社会保険料なども含めてトータルで損益を考えられます。たとえば、実質的に物件管理を手伝っている家族を役員にして報酬を支払えば、それが法人の経費になります。受け取った側は給与所得控除を使えるため、二重にお得です。

個人の場合、配偶者への給与は「青色事業専従者給与」という制限の多い仕組みでしか対応できません。所得の家族への分散という点でも、法人のほうが柔軟性が高いのです。

また、法人では減価償却の方法（定率法の選択など）も個人より自由度があり、利益が出た年に積極的に経費化するという戦略も取りやすくなります。

法人の場合、本業の黒字と不動産事業の赤字を同じ法人内でまとめて通算できます。本業で1,000万円の利益が出ていても、不動産部門で300万円の赤字が生じれば、課税所得は700万円。そこにだけ課税されます。

さらに、欠損金（赤字）は最大10年間繰り越せるため、空室が続いた年や大規模修繕が入った年のダメージを長期的に吸収できます。個人でも損益通算の仕組みはありますが、給与所得との通算に制限があったり繰越期間が短かったりと、法人ほどの柔軟さはありません。

不動産を個人で所有していると、相続発生時にその不動産そのものを相続します。一方、法人で保有していれば、相続するのは「法人の株式」です。

法人株式の評価は純資産価額方式などで計算されますが、不動産の含み損や負債の構成次第で、個人所有の場合より評価額が低くなるケースがあります。相続税の観点からも、法人保有には活用余地があるのです。

ただしこの効果は個々の状況によって大きく変わります。「必ず圧縮できる」という保証はなく、専門家に試算してもらうことが前提です。

法人で不動産を保有し続けた社長が、いずれ引退するとき——退職金という形で利益を引き出すことができます。

役員退職金は法人側では損金（経費）になります。そして受け取った社長側は退職所得として扱われ、「退職所得控除」と「2分の1課税」という大きな優遇が適用されます。長年積み上げてきた利益を、もっとも税効率よく手元に残せる手段です。

個人には退職金という概念がありません。法人ならではの「出口戦略」として、これは非常に強力です。

5つの理由を並べてみると、法人での不動産投資は単なる節税テクニックではなく、資産形成・事業承継・老後設計まで視野に入れた長期戦略だということがわかります。

もし現在、個人名義で不動産を所有しながら会社の利益も出ている状況なら、一度「法人でまとめて管理する」という選択肢を試算してみることをおすすめします。今期の決算が近づく前に、担当の税理士へ相談してみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。