法人不動産で相続税を8割圧縮する方法【社長必見】

先日、製造業を経営する社長からこんな相談を受けました。「会社も軌道に乗って、個人資産が1億円を超えてきた。このままだと相続税でごっそり持っていかれるんじゃないかと思って」と。

正直に答えると、現金1億円を持ったまま亡くなった場合、相続税の評価額はそのまま1億円です。法定相続人の数や控除額にもよりますが、数千万円が税金で消えるケースは珍しくありません。

ただ、この話には続きがあります。

同じ1億円でも「形」を変えると評価額が激変する

同じ1億円でも、法人を通じて不動産に換えるだけで、相続税の計算のベースとなる評価額が一気に変わります。

まず土地。相続税評価は路線価が基準になるため、時価のおよそ80%で評価されます。1億円の土地なら、評価額は8,000万円です。

建物はさらに有利で、固定資産税評価額が基準となるため、時価の50〜70%程度まで下がります。1億円で建てた建物なら、評価額は5,000〜7,000万円の水準に収まります。

現金のまま持ち続けるより、この段階ですでに数千万円の圧縮効果が生まれているわけです。

ここからが本題です。法人を通じて不動産を保有している場合、相続の対象になるのは「現金」でも「不動産」でもなく、「法人の株式」です。

この株式を純資産価額方式で評価するとき、不動産の含み益（時価と帳簿価額の差）に対して37%の法人税等相当額が控除されます。

簡単にいうと、法人の内部にある含み益全額が相続財産にカウントされるのではなく、「実際に売ったら法人税がかかる分」を差し引いた価値で評価されるということです。直接不動産を保有するより、法人を通じるほうが評価額がさらに下がる理由がここにあります。

さらに強力な武器があります。会社が事業で使っている土地（特定同族会社事業用宅地）については、小規模宅地等の特例が使えるケースがあります。

要件を満たせば、400㎡までの土地について評価額が80%減額されます。すでに路線価ベースで評価されている土地が、さらに8割引になるわけです。

路線価評価、法人株式の含み益控除、そして小規模宅地等の特例。この3つを適切に組み合わせると、元の現金価値の2割程度まで評価額が下がるケースも実際にあります。1億円の資産が、相続税の計算では2,000万円として扱われるイメージです。

ただし、誰でも自動的にこの恩恵を受けられるわけではありません。最も気をつけてほしいのが取得のタイミングです。

相続前3年以内に取得した不動産については、路線価や固定資産税評価額ではなく、実際に支払った金額（時価）で評価されるリスクがあります。圧縮効果が大幅に薄れてしまうため、「そろそろ相続対策をしなければ」と思い立ってから急いで不動産を買っても、効果が出るまでには時間がかかります。

また、賃貸経営としての実態を伴わせることも重要です。見た目だけ整えた「形だけの法人活用」は税務署から実態否認されるリスクがあり、きちんと管理・運営を続けることが前提になります。

相続税は「亡くなってから考えるもの」ではありません。現役の社長が今どういう形で資産を持っているか、それだけで子どもたちが受け取れる金額が数千万円単位で変わります。

「まだ先の話」と思ってから3年はあっという間です。特に3年ルールがある以上、早く動くほど選択肢が広がります。法人不動産スキームの活用を考えているなら、相続税に精通した税理士と今期中に一度設計を始めておくことをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。