先日、顧問先の社長からこんな電話がかかってきました。「今年、税務調査が入るらしいんですが、不動産絡みで何かまずいことありますかね……？」
話を聞いてみると、思い当たる節が三つ。そのうち二つは、すぐに対応が必要な状態でした。
不動産を使った節税は、正しくやれば非常に効果的です。ただ、税務署には「ここを重点チェックする」という定番のポイントがあって、知らずにやっていると高い確率で否認されます。今日は、実際の税務調査でよく問題になる3つのNGパターンをお伝えします。
第3位：修繕費の「全額一括処理」
ビルやマンションの大規模改修をしたとき、費用を全額「修繕費」として一括経費計上している会社は意外と多いです。
税務上、修繕費として認められるのは「現状維持・原状回復」のための工事です。外壁の塗り直しや壊れた給水設備の交換などは問題ありません。一方、建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする工事は「資本的支出」として扱わなければなりません。
資本的支出に該当する場合は、一括で経費にするのではなく、減価償却で数年かけて少しずつ費用化するルールになっています。
否認されるケースで多いのは、数百万〜数千万円規模の改修を全額修繕費で処理しているパターンです。壁紙の張り替えや小さな補修程度なら通りますが、エレベーターの設置・耐震補強工事・大規模な間取り変更などは資本的支出と判断される可能性が高い。工事の規模と内容に応じて、事前に税理士と確認しておくことをおすすめします。
第2位：役員社宅の賃料計算ミス
「役員社宅で節税しよう」と制度を導入する会社は増えています。ただ、賃料の設定を間違えているケースが非常に多い。
よくあるのが「家賃の半分を本人に負担させればOK」という認識です。でも、これは国税庁が通達で定めた計算方法とは別物です。
正しい計算は、その物件の固定資産税課税標準額をもとに算出した「最低徴収額」が基準になります。この金額を下回る賃料しか徴収していない場合、差額が「給与として課税されない経済的利益」と認定され、役員報酬として課税されるリスクがあります。
特に都心の高額マンションを社宅にしているケースで問題が起きやすいです。表面上の家賃の「何割か」を負担させていても、通達の計算式で弾いた数字を大幅に下回っていることがある。役員社宅を導入した際は、正しい計算式に基づいた賃料設定になっているか、一度確認してみてください。
第1位：同族間取引の「都合のいい価格」
税務調査で最も指摘が多く、かつ影響が大きいのがこれです。
法人（会社）と社長個人の間で不動産を売買したり、賃貸契約を結んだりする際に、「同族間だしこのくらいで」と時価より大幅に低い価格を設定してしまうパターンです。
税務署の見方はシンプルです。「時価と取引価格の差額は、実質的には役員給与だ」と認定します。たとえば時価5,000万円の不動産を法人に2,000万円で売却した場合、差額の3,000万円が役員報酬として課税対象になる可能性があります。会社側にも、低額取得した資産の益金認定という問題が生じることがあります。
「家族間・同族間の取引だから多少の調整は大丈夫だろう」という感覚は、税務調査では通用しません。不動産鑑定士の評価書や近隣相場の調査資料など、「この価格が時価だ」という客観的な根拠を必ず準備しておく必要があります。
節税の効果は「設計の正しさ」で決まる
三つのNGに共通するのは、「手法自体は合法だけれど、やり方を間違えた」という点です。修繕費計上も、役員社宅も、同族間取引も、正しく設計すれば有効な節税手段です。
問題は、「やっている」という安心感だけが先行して、細部の計算や根拠の準備が後回しになること。税務調査が入ってから慌てて対応するのと、最初から正しく設計するのとでは、税負担も精神的負担もまったく違います。
不動産を使った節税を検討しているなら、あるいはすでにやっているなら、今期中に一度、顧問税理士とこの3点を確認しておくことをおすすめします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。