法人不動産で節税5倍も？個人との税率差と仕組みを解説

先日、年商2億円ほどの建設会社を経営する社長から、こんな相談を受けました。

「家賃収入が年間1,000万円入ってくるはずなのに、手元に残るのが半分以下なんですよ。何かおかしくないですか？」

計算してみると、状況はすぐに明確になりました。その方はすでに給与所得が高く、不動産収入がそこに乗っかるかたちで最高税率近くが適用されていたのです。結果として、家賃収入1,000万円のうち500万円以上が税金として消えていました。

「もしこれを最初から法人で受け取っていたら、手残りはかなり変わっていましたよ」と伝えたとき、社長は少し複雑な表情をされていました。

個人と法人、まず税率の差を知ってほしい

結論から言います。個人で不動産収入を得た場合の最高税率は、所得税と住民税を合算すると**55%**です。

すでに高い給与所得がある社長なら、家賃収入の1円目から最高税率近くが適用されます。年間1,000万円の家賃収入に対して、最大550万円が税金になる計算です。

一方、法人で受け取る場合の実効税率はおおむね22〜34%。単純比較でも20〜30ポイントの開きがあります。この差が、年間数百万円の手残りの違いとして積み重なっていきます。

税率が低いだけでなく、法人には個人にはない節税の手段があります。

ひとつは役員報酬による所得分散です。配偶者や親族を役員として報酬を支払うことで、個人に集中していた課税所得を家族全体に薄く広げることができます。累進課税の高い部分を避けられるため、収入が多い社長ほど効果が大きくなります。

もうひとつは生命保険料の損金算入です。経営者保険として保険料を法人の費用として計上しながら、解約返戻金という形で将来の資金を積み立てる手法です。これらをうまく組み合わせると、個人で持ち続けた場合と比べて年間300万円以上の差が出るケースもあります。

「すぐに法人に移転しよう」と思った方、少し待ってください。必ず事前に確認してほしい点があります。

移転コストを必ず試算する

個人名義の不動産を法人に売却する場合、不動産取得税・登録免許税、場合によっては譲渡所得税が発生します。節税効果がこれらのコストを上回るまでに何年かかるか、「回収期間」を試算せずに動くのは危険です。

新規取得なら最初から法人で

既存物件の移転にはコストが伴います。これから新たに不動産を取得するなら、最初から法人名義で取得するのが最もシンプルかつコストの少ない戦略です。

収入規模と家族構成で効果は変わる

年間の不動産収入が少ない場合や、所得を分散できる家族がいない場合は、法人化のメリットが小さくなることもあります。「周りがやっているから」という理由だけで動くのは避けてください。

法人不動産の節税は、正しく設計すれば非常に効果の高い手法です。ただ、自分のケースでどれだけ差が出るかは、収入規模・物件の状況・家族構成によって大きく異なります。

税理士に「個人と法人、どちらで不動産を持つ方が有利か試算してほしい」と依頼してみてください。その1枚の試算書が、年間数百万円の節税につながるきっかけになるかもしれません。

個人名義で不動産を複数お持ちなら、今期の決算が来る前に一度、法人化の可能性を確かめておくことを強くおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。