個人vs法人、不動産の税率差は2倍以上｜社長の節税術

先日、年商3億円の建設会社を経営する社長から、こんな相談を受けました。

「自分名義のマンションが2棟あるんですが、家賃収入があるほど確定申告の税金が増えて……先生、これ何とかなりませんかね」

話を聞いてみると、役員報酬と不動産所得を合算すると最高税率の課税区間に入っており、家賃収入100万円のうち半分以上が税金として消えていく状態でした。「不動産は持っていても儲からない」と感じている社長の多くが、実はこの構造にはまっています。

個人で不動産を持つと、税率はどこまで上がるか

個人の不動産所得は「総合課税」といって、給与所得や事業所得と合算して課税されます。

会社から高い役員報酬を受け取っている社長ほど、不動産収入が上乗せされると、その分が高い税率の段にそのまま乗っかってしまいます。所得税の最高税率は45%、そこに住民税10%を加算すると最大55%。つまり稼いだお金の半分以上が税金になるケースも珍しくありません。

年間100万円の家賃収益があっても、手元に残るのは約45万円。残りの55万円は国と自治体に持っていかれる計算です。

一方、法人（会社）で不動産を保有する場合、課税されるのは法人税・地方法人税・法人住民税・法人事業税の合計です。

中小法人の実効税率はおよそ23〜25%程度。個人の最高55%と比べると、30ポイント以上の差があります。同じ100万円の収益でも、法人なら税金は約23万円。個人と比べて、毎年32万円ほど手元に残る金額が変わってきます。

「たかが32万円」と感じるかもしれませんが、不動産が複数棟あり、年間の家賃収入が500万円・1,000万円規模になってくると、この差は桁違いになります。10年スパンで見れば、3,200万円の差です。

仕組みとしてはシンプルです。

個人の総合課税は「所得が増えれば税率も上がる」累進課税の構造です。すでに高収入の社長にとって、不動産収益は「最も高い税率の段」に積み上げられていきます。

法人税は基本的にフラットな税率で動きます。利益が増えても、個人ほど急激には税率が上がりません。また、法人では修繕費・減価償却・管理費だけでなく、役員への給与として利益を分散させることも可能です。結果として、同じ収益でも法人の方が手元に残るお金が多くなる構造になっています。

ここで大事な注意点があります。個人で持っている不動産を法人に移す場合、「売買」の形を取るのが一般的です。

この売買には不動産取得税・登録免許税がかかります。さらに、個人側に譲渡所得税が発生することもあります。築年数が古い物件や長年保有してきた物件は含み益が大きく、移転コストが予想以上に膨らむケースも少なくありません。

「節税効果が出るまでに何年かかるか」を事前に試算してから判断することが重要です。コストを回収できるまでに10年以上かかるようなら、あえて動かない選択もあります。

今後、投資用不動産の購入を検討しているなら、最初から法人名義で取得するのが得策です。

個人でいったん取得してから法人に移すより、コストも手間もかかりません。どの法人名義にするか（既存の事業会社か、不動産専用の資産管理会社か）も重要な検討ポイントです。役員報酬の水準によっては、資産管理会社を別法人として設立し、そこで不動産を保有する設計が節税効果を最大化できます。

すでに個人名義で不動産を持っている社長は、すぐに全部を法人に移す必要はありません。

まずは「今後の新規取得分は法人で」という方針を決めておくだけでも、長期的には大きな差になります。あわせて、現在の個人所得と法人税率の差がどのくらいあるかを税理士に試算してもらうと、移転のタイミングや優先順位が見えてきます。

税率で損しているかどうかは、数字を並べてみれば一目瞭然です。今期の決算が終わったら、不動産の名義と課税構造を一度見直してみることをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。