個人不動産を法人移転して年250万節税する3ステップ

先日、年商3億円の卸売業を営むオーナー社長から、こんな相談を受けました。

「マンションを個人で持っていて、家賃収入が年1,000万円あるんですが、税金が半分近く持っていかれていて…何か手はないですかね」

話を聞くと、その収入はすべて個人名義。給与所得や事業所得と合算された結果、所得税・住民税の合算税率は50%を超えていました。1,000万円稼いでも、手元に残るのは500万円以下という状況です。

個人で持ち続けるほど、差は広がるばかり

個人の高所得者に対する不動産収入の最高税率は、所得税45%＋住民税10%で合計55%に達します。一方、法人が同じ収入を得た場合の実効税率は約22〜34%。この差が、年間200〜250万円という節税額の根拠です。

「たまたま税率が高い年だけ」の話ではありません。所得が高い状態が続く限り、毎年この差が積み上がります。10年保有すれば2,000〜2,500万円の差になる計算です。

難しく聞こえるかもしれませんが、法人移転の仕組みはシンプルです。

ステップ1：適正時価で法人へ売る

まず、オーナー個人から自分の会社へ、不動産を「売買」します。このとき重要なのが「適正な時価」での取引です。市場価格より大幅に安い価格で売ると、低額譲渡・みなし譲渡として課税されるリスクがあります。路線価や不動産鑑定を活用して、合理的な価格を設定してください。

ステップ2：家賃・経費をすべて法人の損金にする

法人が不動産を保有すれば、修繕費・固定資産税・減価償却費・借入金利などをすべて法人の経費として計上できます。個人の「不動産所得の必要経費」より、法人の方が柔軟に損金算入できるケースが多く、課税される利益を圧縮しやすくなります。

ステップ3：役員報酬で所得を分散する

法人の利益から、自分や家族に役員報酬を支払うことで所得を分散します。配偶者や子どもを役員に加えて報酬を振り分ければ、それぞれが低い税率区分で課税されるため、高所得者一人に集中させるより税負担が大幅に軽くなります。

「移転にお金がかかるでしょ？」という声はよく聞きます。確かに、登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬などを合算すると、物件価格の5〜7%程度の費用がかかります。

仮に1億円の物件なら500〜700万円。安くはありません。ただし年間250万円の節税効果が続くなら、2〜3年で完全に回収できます。長期保有を前提にするなら、早く動いたほうが得です。「コストがかかるから」と躊躇している間も、毎年250万円が余計に流れ続けているのです。

法人移転で最もよくある失敗が、時価より大幅に低い価格での売買です。「安く売れば移転コストが減る」と考えたくなるのはわかりますが、時価の2分の1を下回るような低額譲渡は税務上の問題になります。

法人側に受贈益として法人税、個人側にみなし譲渡として所得税が課税されるダブルパンチになることもあります。「うちの物件の時価がよくわからない」という場合は、不動産鑑定士への依頼か、路線価を基準にした合理的な算定を税理士と一緒に進めることをおすすめします。

法人移転は「タイミングの問題」でもあります。不動産価格が上昇している今、移転コスト（=取得価額）が増える前に動く方が合理的です。また、所得が高い時期ほど節税効果は大きくなります。

まだ個人名義で不動産収入を得ているなら、一度「今の実効税率と法人税率の差」を試算してみてください。差が大きければ大きいほど、法人移転の検討価値があります。今期の決算が終わったタイミングで、税理士に「移転の試算をしてほしい」と一言伝えるだけで、動き始めることができます。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。