含み益物件を売るなら知っておきたい節税3戦略【法人向け】

先日、製造業を営む社長からこんな相談を受けました。

「10年前に会社で買った倉庫が、いま査定に出したら2億円になっていた。売りたいんだけど、税金がえげつないことになりそうで踏み切れないんです」

その感覚、正しいです。でも、だからといって「払うしかない」と諦めるのは早いかもしれません。

法人の不動産売却に潜む「34%の壁」

法人が不動産を売却して利益が出た場合、その売却益は通常の事業所得と合算されて法人税の課税対象になります。実効税率は会社規模にもよりますが、中堅の中小企業であれば30〜34%前後になることも珍しくありません。

冒頭の社長のケースで試算してみると、取得価格から減価償却後の帳簿価額を差し引いた売却益がおよそ8,000万円。これに34%の税率をかけると、約2,700万円の納税が発生する計算です。

2,700万円。決して小さくない金額です。しかも、売却で手元に現金が入ったと思ったら、翌期の法人税でごっそり持っていかれる。そのショックは想像に難くありません。

でも、担当税理士に相談したところ、3つの手法を組み合わせることで当期の実質負担を約1,000万円まで抑えることができました。差額にして1,700万円。知っているか知らないかだけで、これだけの差が生まれるんです。

最初に紹介するのが、圧縮記帳という手法です。

これは、売却で得た利益を使って新しい固定資産を取得した場合に、その資産の取得価額を圧縮（つまり帳簿上の価値を下げる）することで、当期に認識する利益を小さくするというものです。税金がゼロになるわけではなく、課税のタイミングを将来に「繰り延べる」イメージです。

繰り延べというと「結局払うんじゃないか」と思う方もいますが、手元のキャッシュを今期守れること、そして将来に分散して払えることには大きな意味があります。事業への再投資を考えているなら、特に効果的な選択肢です。

複数の法人を持つ経営者に有効なのが、グループ内での売却を活用してタイミングを調整する方法です。

外部の第三者にすぐ売るのではなく、一度グループ内の別法人に移すことで、実際の売却益を認識する時期をコントロールできます。たとえば、今期は赤字が見込まれる別法人に物件を移しておき、損益通算の効果を活かすというような発想です。

ただし、この手法は税務的に「実態のある取引」として認められる必要があります。価格の設定が恣意的だと「グループ内の利益移転」とみなされるリスクもあるため、適正な時価での取引と、移転の合理的な事業目的が求められます。税理士との綿密なすり合わせが前提になります。

3つ目は、シンプルかつ強力な方法です。売却益が出る年度に、あえて大きな設備投資を集中させるというものです。

設備投資をすれば減価償却費や即時償却・特別償却などの制度を活用できます。売却で膨らんだ課税所得を、投資による損金で相殺するわけです。

もともと設備の入れ替えや新工場の建設などを検討していたなら、「不動産の売却年度に合わせて実行する」というタイミングの調整だけで、かなりの節税効果が生まれます。追加コストをかけずに税負担を下げられるという意味では、最もコストパフォーマンスの高い手法とも言えます。

冒頭の社長の話に戻りましょう。

①圧縮記帳で当期の認識益を圧縮し、②設備投資を売却年度に集中させて課税所得を削り、③グループ内の損益構造を活かしてタイミングを調整した結果、当期の実質的な税負担は約1,000万円に落ち着きました。

何もしなければ2,700万円の納税だったところを、合法的な手法の組み合わせで1,700万円を手元に残すことができた。これは「節税のテクニック」というより、「出口戦略としての当然の準備」だと私は思っています。

一つだけ強調しておきたいことがあります。これらの手法は、売却を検討し始めた段階、できれば1〜2年前から動き出すことで初めて有効に機能します。

売買契約を結んでしまった後では、打てる手が極端に限られます。圧縮記帳には「同一事業年度内での再投資」が要件になるケースがありますし、グループ内の組み替えにも時間が必要です。

「含み益が出ている物件がある」と気づいた時点で、一度担当税理士に相談することを強くおすすめします。物件を売ろうと思ったときではなく、「そろそろ売れるかも」と頭に浮かんだその瞬間が、相談のベストタイミングです。

含み益のある法人保有物件がある社長は、ぜひ今期中に一度、出口戦略の棚卸しをしてみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。