先日、資産数億円を持つ製造業の社長からこんな相談を受けました。
「税理士には『相続対策が必要』と言われるんだけど、具体的に何をすればいいのかが全然わからなくて。正直、動き出せていないんですよね」
こういう社長、実は多いんです。「対策が必要」という危機感はあるのに、何から手をつければいいかわからず、気づけば数年が経っている。そして相続が発生してから「もっと早く動いておけばよかった」と後悔する。これ、本当によくあるパターンです。
今日は、そんな社長に向けて「借入金×不動産」という組み合わせで相続税評価額を圧縮する方法を、順を追って説明します。
現金のまま持ち続けることの「見えないリスク」
相続税の計算において、現金や預金は恐ろしいほどシンプルに評価されます。1億円の現金は、評価額が1億円。それ以上でも以下でもない。
一方で、不動産はどうでしょうか。土地の評価には「路線価」という基準が使われますが、これが実勢価格（実際の市場価値）の概ね70〜80％程度になることが多いんです。つまり、1億円の現金を不動産に換えるだけで、相続税の計算上の評価額が7,000万〜8,000万円程度に下がる可能性があります。
同じ1億円の資産なのに、持ち方が違うだけで税負担が大きく変わる。これが不動産活用の出発点です。
借入金で買うと「負債がそのままマイナスになる」
さらに効果を高めるのが、借入金の活用です。
相続税は「プラスの財産からマイナスの財産（債務）を差し引いた純資産」に対して課税されます。つまり、借入金があればその分がそのまま相続財産から引き算されるわけです。
たとえば、1億円の不動産を全額借入金で購入した場合を考えてみましょう。資産サイドには不動産（路線価評価で約8,000万円）が計上される一方、負債サイドには借入金1億円がマイナスとして計上されます。この時点で、差し引きの評価額はマイナス2,000万円。理論上、この取引だけで相続財産がゼロどころかマイナスになる計算です。
もちろん、借入金には返済義務と利息が伴いますし、物件の収益性や融資条件によって実際の効果は大きく変わります。「借りれば借りるほど節税になる」という単純な話ではないので、その点は後ほど触れます。
賃貸に出すと「貸家建付地」でさらに評価が下がる
不動産×借入金の組み合わせに、もう一つ加えてほしいのが「賃貸」です。
購入した物件を賃貸用途に使うと、「貸家建付地（かしやたてつきち）」という評価方法が適用されます。借地権割合や借家権割合にもよりますが、これによってさらに15〜20％程度、評価額が下がるケースが多いです。
整理すると、効果の積み重なりはこうなります。
まず、現金を不動産に換えることで評価額が約20〜30％圧縮されます。次に、借入金で購入することで負債分がまるごと相続財産から差し引かれます。そして、賃貸に出すことで貸家建付地として評価額がさらに下がります。
この三段階の組み合わせが、相続対策における「不動産活用の王道」と言われる所以です。
「節税ありき」で動くと失敗する
ここで一つ、大事なことをお伝えしておきます。
節税効果だけを追いかけて収益性の低い物件を高値で買ってしまうケース、残念ながら後を絶ちません。相続税は確かに減るかもしれないけれど、空室が続いて家賃収入がなく、借入の返済だけが重くのしかかる。そんな事態になれば、節税どころか財産を大きく毀損してしまいます。
不動産での相続対策は、あくまで「収益性のある物件への合理的な投資」が前提です。節税はその結果として得られるボーナスだと考えてください。
また、評価圧縮の具体的な効果は、物件の所在地・融資条件・相続人の構成・既存の資産規模など、個別の事情によって大きく異なります。「1億円の物件を買えば相続税がこれだけ減る」という一律の答えは存在しないので、必ず税理士と金融機関を交えて試算を行うことが不可欠です。
「何もしない」が一番のリスク
相続対策において、最もコストが高い選択肢は「何もしないこと」です。
不動産の活用には購入・融資・賃貸管理といった準備に時間がかかります。相続が発生してからでは間に合わない対策がほとんどです。「そのうち動こう」と思っている間に、使えるはずだった手が一つひとつ消えていく。
もし今、手元に現金や預金が積み上がっているなら、それが「相続税の爆弾」になっていないかどうか、一度試算してみることをおすすめします。税理士に「うちの場合、相続税はいくらくらいになりますか？」と聞くだけでも、危機感と行動のスイッチが入ることが多いですよ。
早めに動いた社長ほど、選択肢が広くなる。これが相続対策の鉄則です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。