先日、製造業を営む社長の奥様から、こんな相談を受けました。
「夫が急に亡くなって、アパートを相続したんですが、思っていたより税金がずっと高くて…」
話を聞いてみると、ご主人は3億円規模のアパートを保有していたそうです。それ自体はよくある話なのですが、問題はそのアパートの入居率。なんと40%しか埋まっていなかったのです。
これが、相続税の金額を大きく左右する「賃貸割合」という仕組みに、深く関わってきます。
「賃貸割合」って何が変わるの？
賃貸アパートやマンションを相続するとき、その評価額は「自分で住んでいる土地・建物」よりも低く評価されます。他人に貸すことで、自由に使えない制約があるからです。
このとき鍵になるのが「賃貸割合」。全体の床面積のうち、実際に賃貸している部分の割合です。
満室なら賃貸割合は100%。空室が多ければ多いほど、この割合は下がっていきます。そして賃貸割合が下がると、節税できる幅も比例して小さくなっていくのです。
満室と空室、その差は「数千万円」
具体的にどれくらい違うのか、先ほどの事例で見てみましょう。
評価額3億円のアパートが満室だった場合、賃貸割合100%として計算すると、評価額を最大で約40%程度引き下げられるケースがあります。つまり評価額が約1.2億円下がり、課税対象は1.8億円前後になります。
ところが入居率40%だと、賃貸割合も40%にしかなりません。引き下げ幅は満室時の4割しか使えず、評価額の圧縮効果は大幅に薄れます。
相続税率を仮に30〜40%の範囲で考えれば、この差だけで数千万円規模になることもあります。ご遺族の奥様が青ざめるのも、無理はありません。
なぜ「相続直前」が特に重要なのか
賃貸割合は、相続が発生した時点の状況で判断されます。つまり、亡くなる直前にどれだけ部屋が埋まっていたかが、そのまま評価額に影響するわけです。
「資産として持っているから大丈夫」という感覚は、ここで大きな落とし穴になります。物件を持っているだけでは節税にならない。賃貸として機能していて、初めて評価減の恩恵を受けられる仕組みなのです。
対策としてできること
現実的な対応策はいくつかあります。
まず一番シンプルなのは、日頃から入居率を高く維持すること。管理会社の変更、家賃の見直し、リフォームによるバリューアップなど、賃貸経営の基本に立ち返ることが節税にも直結します。
また、サブリース契約を活用する方法もあります。サブリースとは、不動産会社が一括で借り上げて転貸する形式です。空室が出ても契約上は「賃貸している」とみなされるため、賃貸割合を維持しやすいという側面があります。
ただし、サブリースには賃料保証の条件変更リスクや、長期契約に伴う縛りなど注意点もあります。節税目的だけで飛びつくのではなく、賃貸経営全体の文脈で判断する必要があります。
さらに、相続が見込まれる状況なら「相続直前の客付け強化」も選択肢に入ります。ただし、相続発生の直前に急いで入居させた場合、税務署から賃貸の実態を問われることもあります。形だけ整えるのではなく、継続的な賃貸経営の一環として対応することが大切です。
「備えあれば」が、ここでも効く
相続税の対策は、「何かあってから考える」では遅いことが多いです。特に不動産は評価額が大きく、ちょっとした状況の違いで税額が数百万〜数千万単位で変わります。
田中社長（仮名）のケースも、生前から賃貸割合を意識して管理していれば、あるいは専門家と定期的に対話していれば、結果は違ったかもしれません。
アパートやマンションを所有しているオーナー社長は、今一度、自分の物件の入居率を確認してみてください。それが相続税の話に直結しているのだと意識するだけでも、経営の見え方が変わってくるはずです。
入居率が低いまま放置しているなら、まず管理会社に現状のヒアリングをして、税理士に相続シミュレーションを依頼することをおすすめします。動くなら、早いほど選択肢が広がります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。