先日、ある社長からこんな相談を受けました。「個人名義で持っている収益物件を、そろそろ子どもに渡したい。何か良い方法はないだろうか」と。

その方、時価6億円の商業ビルをご自身の名義で保有されていました。賃料収入も安定していて、経営的には申し分ない。ただ、相続のことを意識し始めたタイミングで、ふと「自分の持ち方は本当に正しいのか」という疑問が浮かんだそうです。

結論から言います。その物件の「持ち方」を変えるだけで、相続税の評価額が4,000万円以上変わることがあります。同じ不動産で、です。

個人名義で持つと何が起きているか

個人名義の不動産は、相続のとき「路線価」で評価されます。路線価は時価のおよそ8割が目安とされていますから、時価6億円の物件なら評価額は約4億8,000万円。一定の圧縮効果はありますが、それ以上の手はほとんどありません。

相続税はこの評価額を基礎に計算されます。評価額が高ければ、税額も当然高くなる。シンプルな話ですが、この「評価額をどこまで下げられるか」が節税の勝負どころです。

法人名義にすると何が変わるか

法人が不動産を保有している場合、相続の対象は「不動産そのもの」ではなく、**「法人の株式」**になります。

ここが核心です。株式の評価額を算定するとき、不動産の含み益に対して法人税相当額（約37%）を控除できるという計算ルールがあります。

たとえば時価6億円の物件を帳簿価額3億円で保有していれば、含み益は3億円。その37%、つまり約1億1,000万円が評価額から差し引かれます。路線価ベースの圧縮に加えて、さらにここから1億円超の評価減が乗ってくる。結果として、個人保有と法人保有の間に4,000万円以上の評価差が生まれることがあるわけです。

同じ物件なのに、持ち方が違うだけでこれだけの差がつく。これが「法人保有vs個人保有」の本質です。

「相続対策は、買う前から始まっている」

この話をすると、「じゃあ今持っている物件を法人に移せばいい？」とおっしゃる社長が多いです。ただ、そう単純ではありません。

個人名義の物件を法人に移転するとき、登録免許税・不動産取得税・場合によっては譲渡所得税が発生します。移転コストが節税効果を上回るケースもあります。「有利と聞いて移した」だけでは逆効果になることがあるので、事前の試算は必須です。

また、法人保有の効果は含み益の額、帳簿価額、賃料水準、保有構造などによって大きく変わります。「6億円なら必ず4,000万円差が出る」わけではありません。物件の状況によっては効果が薄いケースもあります。

今すぐ確認しておきたい3つのこと

個人名義で収益不動産を保有している社長は、まず次の3点を税理士に確認してみてください。

  • 現在の物件の含み益はいくらか（取得価額と時価の差）
  • 法人移転した場合のコストと節税効果、どちらが大きいか
  • 次に不動産を購入するなら、最初から法人名義にする余地はあるか

保有形態の選択は、相続税の金額に数千万円単位で影響します。知っているか知らないかで、これだけの差がついてしまう。今の持ち方が本当に最善かどうか、相続を考え始めた今のタイミングで一度専門家に確認しておくことをおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。