先日、ある製造業の社長からこんな連絡が来ました。「相続が発生したあとに税理士から言われたんです。もっと早く対策しておけばよかったって……」そのとき手元に残っていた現金は2億円以上あったそうです。でも、相続税の申告額を見て愕然とした、と。

相続税の怖いところは、「気づいたときにはもう遅い」という点です。亡くなった瞬間に財産は確定します。生前にいかに評価額を下げておくか、それがすべてと言っても過言ではありません。

今日は、法人オーナーが知っておくべき「相続税を合法的に大きく圧縮できる3つの不動産戦略」をお伝えします。うまく組み合わせると、最大8割の圧縮も現実的な数字になってきます。

第3位：現金を不動産に変えるだけで評価額が変わる

まず前提として、相続税は「評価額」に対してかかります。現金1億円の評価は、そのまま1億円です。税務上の特例も何もない、シンプルな1億円。

ところが、この1億円で不動産を購入すると、評価の仕組みが変わります。土地の評価には「路線価」という国が定めた基準値が使われ、実際の市場価格より概ね7〜8割程度に抑えられます。建物はさらに固定資産税評価額（時価の6〜7割程度）が使われます。

つまり、1億円の現金を1億円の不動産に組み替えるだけで、評価額が7,000〜8,000万円程度まで下がる。これが最もシンプルな出発点です。

「それだけで節税になるの？」と思うかもしれませんが、ここからが本番です。

第2位：小規模宅地等の特例――知らなければ数千万円の損

相続税の節税で絶対に外せない特例があります。「小規模宅地等の特例」です。

事業用として使っている宅地（特定事業用宅地等）は、400㎡までという上限はあるものの、評価額を80%減額できます。

具体的に計算してみましょう。路線価評価で1億円の土地があったとします。小規模宅地等の特例を適用すると、課税対象になる評価額は2,000万円まで下がります。1億円が2,000万円。相続税率によって変わりますが、これだけで数千万円単位の節税につながることもあります。

ただし、この特例には条件があります。実際に事業として使っていること、申告期限まで保有・事業継続すること、などです。「とりあえず不動産を買えばいい」というわけにはいかず、しっかりとした計画と実態が必要になります。

第1位：法人スキームで「多段階圧縮」を狙う

ここが最も高度で、かつ最も効果が大きいポイントです。

個人で不動産を保有している場合、相続が発生したときにその不動産をそのまま相続することになります。評価は路線価ベースになりますが、それ以上の圧縮は難しい。

ところが、法人（会社）で不動産を保有していると話が変わります。法人が不動産を持っている場合、相続の対象になるのは「不動産」ではなく「法人の株式」です。

株式の評価（非上場株式の純資産価額方式）では、法人が持つ不動産の含み益が評価に反映されにくい場合があります。また、法人の負債（借入金など）は株式評価を引き下げる方向に働きます。さらに、法人で収益不動産を保有すると、家賃収入が法人に入るため、個人の財産蓄積を抑えることができます。「個人にお金を貯めない」という発想です。

第3位（不動産への組み替え）、第2位（小規模宅地等の特例）、第1位（法人スキーム）、この3つを適切に組み合わせると、理論上は8割の圧縮も十分に射程に入ってきます。

実行する前に必ず確認したいこと

3つの戦略をお伝えしましたが、重要な注意点を2つお伝えします。

節税目的だけの法人は危険です。 税務上、実態のない法人を使った節税スキームは否認されるリスクがあります。法人として実際に事業活動を行っているか、管理実態があるか、という点が問われます。形だけ整えても、税務調査で崩れることがある。

早めの対策が命です。 相続税の評価は、相続が発生した時点の財産状態で確定します。亡くなる直前に慌てて動いても、効果が出ない場合がほとんどです。特に法人スキームは、設立・移転・運用実績の積み上げに数年単位の時間がかかります。

自社の財産構成（現金・不動産・株式の比率）を一度棚卸しして、今の評価額がどのくらいになるかを把握するところから始めてみてください。

まだ相続税対策に手をつけていないなら、今期中に一度、相続に詳しい税理士へ相談することをおすすめします。動き始めるのに、早すぎることはありません。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。