保険×不動産で相続税2億円を圧縮する複合戦略

先日、都内で資産管理会社を運営するある社長からこんな相談を受けました。

「現金と不動産を合わせて7億くらいあるんだけど、相続税っていくらになるの？」

概算を出してお伝えしたところ、顔が青ざめました。試算では相続税が2億円を超えていたからです。

ところが、ある2つの戦略を組み合わせると、その2億円が大幅に圧縮できます。知っている人だけが実践している「保険×不動産の複合戦略」について、今日はお話しします。

相続税がこれほど高くなる理由

相続税には基礎控除があります。計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」です。

法定相続人が3人であれば、基礎控除は4,800万円。財産がこれを超える部分にはじめて相続税がかかります。

財産が5億円なら、課税対象はざっと4億5,000万円。税率は累進課税なので、財産規模が大きいほど税負担は急激に膨らみます。

そして見落としがちなのが「評価方法」の違いです。現金は1億円なら1億円として丸ごと評価されますが、不動産はそうではありません。

相続税の評価において、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」を使います。

市場で5億円で取引される土地でも、路線価ベースの評価は市場価格の7〜8割程度になることが多いです。さらにアパートや賃貸マンションを建てると「貸家建付地」として、借地権割合・借家権割合に応じてさらに評価が下がります。

結果として、現金5億円を収益不動産に変えるだけで、相続税の評価額が2億円以上圧縮できるケースは珍しくありません。これが「不動産節税」と呼ばれる手法の根幹です。

もうひとつ強力なのが、生命保険の非課税枠です。

死亡保険金は「500万円×法定相続人数」まで相続税が非課税になります。法定相続人が3人なら、1,500万円が丸ごと非課税で手元に残ります。

保険金は受取人固有の財産として直接渡るため、遺産分割協議にも巻き込まれません。現金や不動産と違い、手続きが早く完了するのも大きな利点です。

不動産での評価圧縮と、保険の非課税枠活用を組み合わせると、節税効果はさらに大きくなります。

ただし、一点注意があります。2024年1月から、高額マンションの相続税評価に新しいルールが導入されました。

これまで「タワマン節税」と呼ばれた手法では、市場価格と相続税評価額の大きな乖離を利用して節税ができていましたが、改正後は市場価格に近い評価が求められるようになっています。

「不動産を買えば必ず節税になる」という時代は終わりました。物件の種類・立地・築年数・規模によって効果が大きく変わるため、専門家との事前シミュレーションは必須です。

あくまで目安ですが、こんな感じで整理すると考えやすいです。

いずれも共通しているのは、「相続が発生してから考える」では手遅れだということです。評価の見直しや物件取得には数年単位の時間がかかります。最低でも3〜5年前から動き始めるのが理想的です。

財産の合計が5,000万円を超えるなら、まずは「相続税の概算試算」から始めてください。

どれくらいの税額が発生するのか、どこに評価の下がりしろがあるのか。それを把握しないと、対策の優先順位が立てられません。

保険の見直しだけなら、今すぐ動けます。「保険には入っているけど、相続対策として考えたことはなかった」という社長がほとんどです。まず保険証券を引っ張り出して、受取人の設定と非課税枠の使い残しを確認してみてください。それだけで、見えていなかった節税余地が見つかることがあります。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。