不動産贈与×生前贈与で相続税3000万円を節税する方法

先日、資産3億円を持つ製造業の社長から、こんな相談を受けました。

「子どもに財産を残したいんだけど、相続税を試算したら想像以上の金額で……。何か手を打てないものでしょうか」

こういう相談は珍しくありません。でも、具体的な数字を見せながら対策を説明すると、多くの社長が「もっと早く知りたかった」と言います。今回は、その対策の核心にある「不動産と生前贈与の組み合わせ」について書いていきます。

現金のまま相続させると、1円も評価が下がらない

現金や預貯金をそのまま相続させると、評価額は1円も減りません。1億円は1億円のまま、相続税の計算に使われます。税率をかければ、数千万円が税金として消えていきます。

ところが、同じ1億円を不動産に換えると話が変わります。

相続税の計算で使う「評価額」は、市場価格（時価）とは別物だからです。土地は「路線価」で評価されますが、これは時価のおよそ80%。建物は「固定資産税評価額」で評価され、建築費の50〜70%程度になります。

つまり、時価1億円の不動産が相続税の計算上は7,000万円で評価されることがある。この差額3,000万円分が、課税対象からそのまま消えるわけです。

不動産の評価を下げるだけでも十分強力ですが、生前贈与と組み合わせることで節税効果はさらに広がります。

活用したいのが「相続時精算課税制度」です。この制度を使えば、2,500万円まで贈与税がかかりません。2024年からは年間110万円の基礎控除も新たに加わりました。

ここが重要なポイントです。

相続時精算課税で子どもに不動産を贈与するとき、使われる評価額は「相続税評価額」、つまり時価より低い金額です。時価1億円の物件が7,000万円で評価されているなら、7,000万円の財産移転として処理されます。2,500万円の非課税枠を活用すれば、税負担を抑えながら財産を移せます。

将来の相続財産そのものを、低い評価額のまま圧縮できる。これが生前贈与との組み合わせが効く理由です。

ただし、見落とせない変化があります。

2024年の税制改正で、暦年贈与（毎年の110万円贈与）の「持ち戻し期間」が最長7年に延長されました。それまでは亡くなる前3年以内の贈与が相続財産に加算されていましたが、これが最大7年に広がったのです。

早期に贈与を始めた人は7年分の贈与をしっかり活用できますが、直前になってからでは効果が半減します。10年計画で対策を始めた社長と、亡くなる数年前に慌てて動き出した社長では、手元に残る財産が大きく変わってくる。そういう時代になりました。

整理すると、このような構造になります。

不動産の評価減で、時価との差額分が課税対象からそのまま外れる。生前贈与の制度を使えば、その低い評価額のまま財産を子どもへ移せる。2024年改正により、対策の開始が遅れるほど使える期間が短くなった。

相続は「いつ起きるかわからない」から怖いのではなく、「対策に時間がかかる」から早期着手が必要なのです。

すでに一定の資産を持っている社長ほど、動き始めるタイミングが早ければ早いほど有利です。まだ相続対策に本格的に着手していないなら、今期中に一度、専門の税理士に現状の試算を依頼してみることをおすすめします。3,000万円という数字が、他人事ではなく自分ごとに見えてくるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。