2026年税制改正後も法人不動産節税が使える3つの理由

先日、セミナー後に声をかけてきた社長がいました。「2026年の改正で、不動産節税はもう終わりだって聞いたんですが本当ですか？」と。

この質問、最近本当によく聞かれます。改正のたびに「節税が使えなくなる」という話が広まって、せっかく使えるはずの手を使わないまま決算を迎えてしまう——そういう社長が増えているように感じます。

正直に言うと、2026年の改正後も、法人での不動産活用による節税は3つの構造的な理由から有効です。今回はその3つを、具体的に整理していきます。

① 相続税の評価の仕組みは、2026年も変わっていない

賃貸不動産の相続税評価は「路線価ベース」で計算されます。そこに「貸家建付地評価減」が適用されることで、現金や更地より評価額を大きく下げることができます。

計算式はシンプルです。借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合——この掛け算で評価が減額されます。たとえば路線価での評価が1億円でも、この評価減を使うと実際の評価が7,500万〜8,000万円程度に下がるケースは珍しくありません。

この仕組み、2026年の改正後も変わっていません。「現金より不動産のほうが相続税評価が下がる」という構造は、今もそのまま残っています。

不動産を法人で保有すると、修繕費・減価償却・支払利息を法人の損金として計上できます。

法人の実効税率は、所得800万円を超えると33〜34%程度。個人の最高税率が最大55%であることを考えると、法人で費用をつくれることの価値は依然として大きいです。

たとえば年間200万円の減価償却費が出る物件を法人で保有した場合、単純計算で年間66〜68万円の節税になります。10年で660〜680万円。これが複数棟になれば、1,000万円を超える節税効果も見えてきます。

「たった200万円の減価償却で」と思う方もいるかもしれませんが、法人で不動産を複数保有していくと、この積み重ねが驚くほど大きな数字になります。

法人で不動産を保有することで、会社の株価（純資産価額方式での評価額）を下げる効果があります。

これが事業承継を考えている社長には、特に重要なポイントです。自社株の評価が高いまま相続を迎えると、相続税が膨らんで後継者が困ります。不動産を法人で持つことで、この評価を事前に引き下げておくことができます。

ただし、ひとつだけ注意が必要です。取得後3年以内は路線価ではなく時価評価されるため、評価引き下げ効果は3年後から本格的に出てきます。「すぐ効果を出したい」と思っても、それには時間がかかる——この点だけは念頭に置いておいてください。

なぜ「不動産節税は終わった」という話が広まるのでしょうか？

その背景には、実態のない賃貸や短期売買の繰り返しといった、明らかに節税だけを目的とした取引に対して税務署の目が厳しくなっていることがあります。

ただ、これは「法律が変わった」のではなく「適用の目線が厳しくなった」ということです。きちんとした賃貸経営として機能している物件であれば、今も従来通りの評価減が認められています。

正しく設計して、実態を伴った運用をする——その前提が整っていれば、法人不動産は今も有力な節税手段です。

自社株の評価が適切に下がっているか。保有不動産の費用化がきちんとできているか。この2点を整理するだけで、数百万円規模の節税余地が見えることがあります。

「改正があったから今のままで大丈夫」ではなく、「改正後でも使える手が残っていないか」という視点で、一度顧問の税理士に確認することをおすすめします。手遅れになってからでは使えない手もあるので、早めが肝心です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。