個人で不動産投資は損？法人との税負担差32%の現実

先日、飲食チェーンを経営する社長から、こんな相談を受けました。

「不動産投資をしているんですが、税金がとにかく高くて。毎年こんなに取られるものですか？」

聞いてみると、マンションを2棟個人名義で所有し、毎年それなりの賃料収入があるにもかかわらず、税引き後の手取りが想像をはるかに下回っているとのこと。その理由は、ほぼ間違いなく一つです。「個人名義のまま」不動産を持ち続けていることです。

個人の不動産所得には、最大55%の税率がかかる

年収2,000万円クラスの社長が個人で不動産投資をすると、不動産所得は「他の所得と合算」されます。これが落とし穴です。

日本の所得税は累進課税の仕組みになっています。収入が高い人ほど、後から加わる収入に対する税率も跳ね上がる構造です。年収2,000万円を超えている社長であれば、不動産所得に適用される所得税率は40〜45%に達します。そこに住民税10%を加えると、実質的な最大税率は55%になります。

つまり、不動産で100万円の所得が出た場合、55万円が税金として消えていく計算です。手元に残るのは45万円だけ。これを聞いて「そんなに？」と絶句する社長は少なくありません。

同じ不動産を法人名義で持った場合、どうなるでしょうか。

法人の実効税率は、資本金1億円以下の中小企業であれば約23%前後です。所得800万円以下の部分には軽減税率が適用されるため、実際にはさらに低くなるケースもあります。

先ほどの例と比べると、差は歴然です。

同じ利益でも、手元に残る金額が32万円違います。これが毎年続けば、3年で96万円、10年で320万円の差になります。不動産を複数棟持っていれば、この差はさらに大きく膨らんでいきます。

税率の差だけでも十分に大きな話なのですが、法人化の本当のメリットはそれだけではありません。経費として計上できる範囲が、個人と法人では大きく異なるのです。

不動産管理に関わる業務として役員や家族に報酬を支払えば、それを経費として落とせます。借入利息や修繕費の計上範囲も個人より柔軟ですし、法人加入の生命保険や役員退職金の積み立てなど、節税の選択肢も広がります。

個人の場合、税率が高いうえに経費にできるものも限られています。ある意味、二重に損をしている状態です。

ただ、ここで一つ注意点をお伝えしたいことがあります。

個人名義の不動産を法人に移す際は、法律上「売却」の扱いになります。そのため、売却益に対して個人に譲渡所得税がかかるケースがあります。また、不動産取得税や登記費用なども別途発生します。

このコストを計算せずに「すぐ移そう」と動くと、短期的に大きな出費になることもあります。どのタイミングで、どの物件から移すかは、慎重に試算してから判断することが大切です。

一方で、次に不動産を取得するタイミングであれば、最初から法人名義で購入することで移転コストをゼロにできます。「次の一棟は法人で」という方針をあらかじめ決めておくだけでも、将来の税負担は大きく変わってきます。

不動産投資で安定した収益を上げられているなら、それは本当に素晴らしいことです。しかしその収益に見合った税の最適化を行っていなければ、稼いだ利益の半分以上が毎年税金に消えていく状況が続きます。

法人化を検討するベストタイミングは、不動産収入が安定してきた「今」です。すでに複数棟お持ちであれば、なおさら早い判断が有利に働きます。

まだ個人名義のままでいる社長は、一度、自分の不動産所得に実際どれだけの税率がかかっているかを確認してみてください。その数字を見るだけで、この問題の深刻さが実感できるはずです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。