不動産1億円の相続税、子どもに1,200万円の請求が来る前に

先日、製造業を営む60代の社長からこんな相談を受けました。

「自宅と駐車場を合わせると不動産だけで1億円くらいになる。子どもに迷惑をかけたくないんだけど、相続税ってどのくらいかかるものなんですか？」

この質問、実は非常に多いんです。不動産を持っていると、なんとなく「相続税がかかりそう」という感覚はあっても、具体的な数字が頭に浮かばない方がほとんどです。

何も対策しないと、子は1,200万円を払うことになる

試しに計算してみましょう。相続人が子ども1人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋ 600万円 × 1人」で3,600万円です。

1億円の不動産からこれを差し引くと、課税対象になる金額は6,400万円。この金額に対して適用される税率は30%で、控除額を引いた相続税の概算は約1,200万円になります。

お子さんが急に「お父さん、1,200万円用意してくれ」と言われても、現金がなければ不動産を売って払うしかない。そんな事態を避けるためにも、元気なうちから少しだけ知識を持っておくことが大切です。

ただ、この1,200万円は「何も対策しなかった場合」の話です。日本の税法には、相続税を大幅に下げられる制度がいくつかあります。その中でも特に強力なのが、小規模宅地等の特例です。

自宅として使っていた土地（特定居住用宅地）が対象の場合、330㎡までの部分について土地の評価額が最大80%減額されます。

仮に1億円の不動産のうち6,000万円が自宅の土地評価だとすると、特例適用後は1,200万円に圧縮されます。この時点で相続財産の合計は大きく下がり、基礎控除の範囲に収まることもあります。特例を使うだけで、相続税がゼロになるケースも珍しくありません。

駐車場や賃貸マンション、アパートなど、誰かに貸している土地・建物の場合は少し話が変わります。

こうした不動産は「貸家建付地」として評価され、土地の評価額が概ね15〜20%程度下がります。建物も「貸家」として評価減の対象になるため、自用地として評価するよりも相続税の負担が軽くなります。

「賃貸収入があるから相続税も高いはず」と思いがちですが、実際には貸している事実が評価を下げる方向に働くんです。これを知っているかどうかで、家族が払う税金はかなり変わってきます。

相続税対策で本当に怖いのは、「相続が発生してから慌てて動いても手遅れ」なケースがあることです。

小規模宅地等の特例にも適用要件があります。たとえば、亡くなる直前に急いで賃貸に出した土地は特例が使えないケースがあったり、同居要件を満たさないと自宅土地への適用が認められなかったりします。

逆に言えば、元気なうちから要件を満たした形で資産を整えておけば、1,000万円単位の節税が十分現実的な話になります。

税理士に相談した社長の多くが口にするのが、「もっと早く動いていればよかった」という言葉です。

「うちは相続税と関係ない」と思っている方ほど、実は不動産の評価額が基礎控除をオーバーしていることがよくあります。土地の路線価は毎年変わりますし、都市部では思わぬ高評価になっていることも。

まずは現状の不動産評価額を確認すること、そして特例が使える状態にあるかどうかを専門家に聞いてみることをおすすめします。税理士への相談は「問題が起きてから」ではなく、「問題が起きる前」に行く場所です。

お子さんに「知らなかったせいで1,200万円払わせてしまった」とならないよう、今期中に一度、相続対策を話題に上げてみてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。