先日、都内に複数の不動産を保有している社長からこんな連絡が来ました。「タワマン節税って、もう終わりなんですか？」

端的に答えると、「はい、かつての節税効果は大幅に縮小されました」。ただ、状況をきちんと理解しないまま慌てて動くのも禁物です。何がどう変わったのかを、できるだけわかりやすく整理してお伝えします。

「市場価格1億円が評価額2,000万円」という時代は終わった

タワーマンション節税とは、相続税の計算に使う「評価額」と実際の市場価格の間に大きなギャップがあったことを利用した手法です。

市場価格が1億円の物件であっても、相続税評価額は2,000〜3,000万円程度で済むケースが珍しくありませんでした。特に高層階になるほどこのギャップが広がる傾向があり、「現金で持つよりタワマンに組み替えたほうが相続税を大幅に圧縮できる」という考え方が、資産家や中小企業オーナーの間で長く活用されてきました。

ところが2024年1月、国税庁がこの慣行に正面からメスを入れました。

新ルールの核心は「60%ライン」の強制適用

新しい評価方式のポイントはシンプルです。相続税評価額が市場価格の60%を下回る場合、60%以上になるよう強制修正される、というものです。

これまで「市場価格の20〜30%」で評価されていたケースが、一気に「60%以上」まで引き上げられます。1億円の物件なら、評価額が2,500万円から6,000万円へと跳ね上がるイメージです。都心の高層階物件では評価額が3割以上増加するケースも続出しており、節税効果は以前の半分以下、あるいはそれを下回ることも珍しくありません。

「昔に買ったから関係ない」は危険な誤解

ここで注意してほしいのが、新ルールの適用範囲です。取得時期は関係ありません。2023年以前に購入した物件であっても、これから発生する相続には新しい評価方式が適用されます。

「節税のために10年前に買ったタワマンがある」という社長は、現在の評価額を一度試算し直す必要があります。当時の試算で「相続税がこれだけ下がる」と見込んでいた数字が、今は大きく変わっている可能性が高いからです。特に高層階に複数戸を持っているケースは、再試算の優先度が高いと考えてください。

2025年以降、当局の姿勢はさらに厳しくなる

今回の改正はあくまでスタートラインです。税制調査会や国税庁は、不動産を使った相続税対策全般に対して監視の目を強めています。

2023年には最高裁判所が、タワマン節税を「租税負担の公平に反する」として否認する判決を下しました。この判決が象徴するように、「節税効果だけを目的とした不動産購入」は個別に問題とされるリスクが確実に高まっています。

不動産で相続対策を考えるなら、今後は「評価額を下げられるか」という一点だけでなく、「実際に賃料収入が出るか」「長期保有に耐える物件か」「いざとなれば売れるか」という実態面を重視したプランニングが不可欠な時代になりました。

今の節税プランを棚卸しするタイミング

タワマンを保有しているなら、今すぐ税理士に現在の評価額を試算してもらうことをおすすめします。そのうえで、自社株評価の引き下げ、収益不動産への分散、生命保険の非課税枠の活用といった他の手法と組み合わせた総合的な対策に切り替えていくのが現実的な方向性です。

制度が変わるたびに慌てないためにも、「今の対策は2025年以降も有効か」という問いを、今期中に税理士と一緒に確認しておいてください。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。