法人で不動産を持つと相続税が8割減る理由

先日、都内に複数のビルを持つ資産家の社長からこんな相談を受けました。「相続税の試算をしてもらったら、子どもへの税負担だけで2〜3億円になりそうで…」と、青ざめた顔で話されていました。

その方はすべての不動産を個人名義で保有されていました。実はこれが、相続税を大きく膨らませている一因だったのです。

個人保有だと、なぜ高くなるのか

相続税を計算するとき、土地は「路線価」という国が定めた価格で評価されます。路線価は時価のおよそ80%。建物は「固定資産税評価額」が使われます。

たとえば時価3億円の物件なら、土地部分だけで約2.4億円が課税ベースになります。市場価格よりは低くなるとはいえ、資産が多ければ多いほど、相続税の金額はどんどん積み上がっていきます。

結論から言います。資産管理会社などの法人が不動産を保有すると、相続税の対象は「不動産そのもの」ではなく「法人の株式」になります。

株式の評価には「純資産価額方式」が使われますが、この方式では法人税相当額として37%が自動的に控除されます。同じ3億円の物件でも、法人を通じると評価額がぐっと下がるわけです。

さらに、法人が金融機関から借入をして不動産を取得すると、法人の純資産（資産から負債を引いた額）が圧縮されます。この借入比率の設定次第では、条件が整えば相続税評価額が8割削減されるケースも出てきます。

仕組みを理解したところで、実際の進め方を整理します。

ステップ①：資産管理会社を設立する 不動産を保有するための法人を設立します。家族を役員・株主に入れることで、将来の利益分配や二次相続まで設計しやすくなります。

ステップ②：法人名義で不動産を取得する 新規で購入するか、個人所有の物件を法人へ売却して移します。既存物件の移転には不動産取得税や登録免許税が発生するため、移転コストの試算が必須です。

ステップ③：借入を活用して純資産を圧縮する 法人がローンを組んで不動産を取得することで、法人の純資産額が抑えられ、株式評価額の引き下げにつながります。これが8割削減の核心部分です。

気をつけていただきたい点もあります。個人の物件を法人に売却する場合、個人側で譲渡所得税が発生することがあります。また、法人を維持するための税理士費用・法人住民税（均等割）なども毎年かかります。

「相続税の節約額より、移転・維持コストのほうが大きかった」となっては本末転倒です。効果は物件の規模、借入比率、保有年数によって大きく変わるため、必ず事前にシミュレーションを行ってください。

相続対策は「相続が起きてから」では絶対に間に合いません。法人の設立・物件の移転・ローンの組み換えと、準備に1〜2年かかることも珍しくないからです。

不動産を個人名義で保有している社長は、まず「法人保有に切り替えた場合の試算」を税理士に依頼することから始めてみてください。数字を見るだけで、取るべき手が見えてきます。先手を打った分だけ、子どもたちへ渡せる資産が増えるのです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。