不動産相続で3000万損する法人化の盲点と対策

先日、資産管理に詳しい税理士仲間からこんな話を聞きました。

「お客さんが亡くなってから相談に来るご家族が後を絶たない。相続が発生した後では、できることが本当に限られてしまう」

不動産を持つオーナー社長にとって、相続はいつか必ず向き合わなければならないテーマです。でも「まだ先の話」と後回しにしているうちに、数千万円単位の税金が確定してしまうケースが現実に起きています。

個人で不動産を持ち続けると、何が起きるか

仮に時価3億円の賃貸不動産があるとします。この不動産を個人名義のまま相続すると、相続税の最高税率は55%。もちろん各種控除や評価減はありますが、財産規模によっては相続税だけで3000万円を超えるケースは珍しくありません。

手元に現金があれば納税できるかもしれない。でも不動産は簡単に切り売りできません。納税のために大切な物件を手放すことになった、という話は今でもよく聞きます。

ここで多くの社長が「なんとかならないか」と思うわけですが、実は手段はあります。ただし、タイミングが命です。

不動産を法人（資産管理会社など）で保有する場合、相続の対象は「不動産そのもの」ではなく「法人の株式」になります。

ここが重要なポイントです。

法人の株式評価額は、帳簿上の純資産や収益力をもとに算出されます。不動産を法人に移転すると、この株式評価額を引き下げる余地が生まれます。同じ3億円の不動産でも、個人名義と法人名義では相続時の評価が大きく変わってくるのです。

もちろん具体的な効果は財産構成や法人の設計次第ですが、適切に組めば相続税負担を数千万円単位で圧縮できるケースもあります。

多くの社長が陥る最大の誤解が、「いざとなったら法人化すればいい」という発想です。

残念ながら、相続が発生した後では法人化による節税効果はほぼゼロです。相続税の計算は「亡くなった日の財産」をベースに行われるため、その後にいくら対策を講じても手遅れになります。

法人化には準備に数ヶ月かかることもあります。法人設立、不動産の移転登記、資金の手当て、融資の組み替え——これらを相続前に完了させておく必要があります。

さらに、不動産を法人に移す際には不動産取得税や登録免許税がかかります。コストと節税効果を天秤にかけながら、余裕を持った計画が不可欠です。

相続対策を後回しにしてしまう理由のひとつが、「自分はまだ健康だから」という心理です。

でも実際には、急な病気や事故で判断能力を失ってしまうと、たとえ本人が望んでいても法人化の手続きが困難になります。意思能力がなければ不動産の売買契約や法人設立の契約ができない——これは法律上の現実です。

元気で判断力があるうちにこそ、動ける。相続対策はその大前提の上に成り立っています。

自社や個人名義の不動産を持つ社長は、一度立ち止まって以下を確認してみてください。

これだけでも試算してみると、「やっておいてよかった」と感じる社長が非常に多いです。逆に、試算もせずに何年も放置してしまうと、取り返しのつかない結果になることもあります。

不動産を持つ社長にとって、相続対策は「いつかやること」ではなく「今すぐ着手すること」です。もし税理士にまだ相談できていないなら、今期中に一度、相続専門の税理士に試算だけでも依頼することを強くおすすめします。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。