相続税を最大80%減らす不動産節税の正しい使い方

先日、資産2億5,000万円を持つ建設業の社長から、こんな電話がありました。「税理士の先生から『相続対策をそろそろ本気でやった方がいい』と言われたんですが、何をすればいいかわからなくて…」というものです。

話を聞いてみると、現金・預金が1億5,000万円、土地と建物が1億円ほど。お子さんは2人。このまま何もしなければ、相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を差し引いても、課税対象は1億9,200万円に上ります。税負担は軽く数千万円を超える計算です。

でも、ここに「不動産への組み替え」という選択肢が加わると、話は大きく変わります。

なぜ現金より不動産の方が評価が低くなるのか

相続税の計算で使われる「評価額」は、市場価格（時価）とは別物です。現金1億円はそのまま1億円として課税されますが、同じ1億円で購入した土地は「路線価評価」で計算されます。

路線価は時価のおよそ80%水準に設定されているため、1億円の土地を購入しても相続税評価額は約8,000万円になるのです。これだけで2,000万円分の評価圧縮が生まれます。

ただし、話はここで終わりません。

購入した土地に賃貸マンションやアパートを建てると、「貸家建付地」として扱われ、評価額がさらに引き下げられます。借地権割合と借家権割合を掛け合わせた分だけ、路線価評価から追加で控除されるからです。

建物自体も同様で、賃貸に出している建物（貸家）は固定資産税評価額の70%が相続税評価額になります。借家権割合30%分の控除が適用されるためです。

現金1億円を賃貸不動産に変換すると、土地と建物を合わせた相続税評価額が6,000万円台まで下がるケースは珍しくありません。この時点で評価圧縮率はすでに40%を超えます。

さらに強力な武器があります。「小規模宅地等の特例」です。

賃貸用の土地（貸付事業用宅地等）は、200㎡までの部分について評価額の50%を減額できます。さらに自宅（特定居住用宅地等）であれば330㎡まで80%の評価減が適用されます。

これらを組み合わせると、冒頭の建設業の社長のケースで試算すると——現金1億円を賃貸不動産に組み替えた結果、相続税評価額が3,200万円台まで下がった事例もあります。単純計算で節税率は68%、ほぼ3分の1以下です。

不動産による相続税圧縮の仕組みを整理すると、三段階の構造になっています。

三つが重なることで、1億円の現金が3,000万円台の評価額になる——これが「相続税が8割減」と言われる所以です。

「節税になる」と聞いて飛びつき、後悔するパターンも少なくありません。

一つ目は、小規模宅地等の特例の適用要件が厳しいことです。相続人が誰か、その土地をどう使っているか、相続後も継続して使い続けるかどうか——要件を一つ外れるだけで特例が使えなくなります。

二つ目は、不動産は流動性が低いことです。相続後に税支払いの手元資金が不足するリスクがあります。節税を優先しすぎて、肝心の税支払いに困るという事態は現実に起きています。

三つ目は、空室リスクです。賃貸物件は入居者がいなければ収益が上がらず、長期的な資産価値も下がります。節税効果と投資収益の両面を必ず検討してください。

相続対策は早く始めるほど有利です。特例の適用には「生前贈与との絡みで3年以内の取得を除外する」ルールも一部あるため、時間的な余裕が対策の幅を広げます。

現金が多く、相続税が心配な方は、不動産への組み替えを含めた試算を一度税理士に依頼してみることをおすすめします。「何もしないまま」が、結果として一番高くつく選択になります。今期中に一度、専門家に相談の場を設けておくのが賢明です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的な税務判断は税理士にご相談ください。